— Нам на забор повесили объявление, что при визуальном осмотре наш дом признан аварийным, — говорит Ольга, жительница многоквартирного дома в Астрахани. — Никто внимания на эти бумажки не обратил: там не было ни подписи, ни печати.
Свои дома в аварийных списках жители обнаружили случайно. Оказалось, что городская администрация признала аварийными сотни многоквартирных домов и планирует их снести. Еще полторы тысячи зданий рекомендовано таковыми признать. Многоквартирные дома, признанные историческими памятниками, сносить не собираются, но жильцы обязаны отреставрировать их за свой счет.
Большая часть приговоренных зданий находится в историческом центре Астрахани — в Белом городе и ближайших окрестностях Кремля. В некоторых районах такими точками отмечены десятки домов, целые улицы и кварталы.
Администрация утверждает, что действует в интересах жителей в рамках программы по переселению из ветхого жилья. Но многие жители отказываются переезжать из своих домов.
За счет собственников
Жители и путешественники ценят Астрахань за ее колорит: город стоит на пересечении старинных торговых путей, здесь смешались десятки культур и сохранился уникальный исторический центр с национальными подворьями, слободами и средневековым Кремлем. Две трети объектов культурного наследия — это многоквартирные дома: Астрахань входит в десятку российских городов по количеству таких памятников. Сейчас большая их часть оказалась под угрозой исчезновения. Почему так вышло?
— Проблема с памятниками — многоквартирными жилыми домами заключается в том, что реставрировать их по сегодняшним законам должны сами собственники. А собственники — это народ, который живет на грани нищеты, — говорит архитектор-реставратор Абдрахман Махмудов.
Отремонтировать многоквартирные дома за счет фонда капремонта нельзя, целевой программы по их восстановлению в городе и регионе нет. Астрахань хоть и носит статус исторического поселения федерального значения, однако ни границы территории, ни предмет охраны до сих пор не утверждены. Проекты охранных зон объектов культурного наследия пытаются создать еще с советских времен, но ни один из них так и не был официально одобрен. Это означает, что девелопер может построить на любом месте практически что угодно, не учитывая видовые характеристики улицы или квартала.
Руководитель службы государственной охраны объектов культурного наследия по региону Алексей Агеев объясняет: проект границ территории и предмета охраны исторического поселения в Астрахани разработали еще в 2018 году, но доработка документа «уперлась в финансирование».
Градозащитник Валерий Маслов отмечает, что заявки на определение охранной зоны Кремля и границы исторического поселения города, которые недавно отклонило правительство Астрахани, обошлись бы в 4 миллиона рублей.
— Общий бюджет работ меньше 0,1 процента от бюджета области. Думаю, каждый понимает значимость этих документов. Мне кажется, что люди в правительстве области заинтересованы в разрушении города. Они лоббируют интересы застройщиков и уничтожение исторической части города, — говорит он.
Сейчас в списках по аварийности оказалось сразу несколько сотен объектов культурного наследия. Городская администрация требует от жильцов многоквартирных домов — памятников провести реконструкцию за свой счет. Если они этого не сделают, здания изымут по статье 32 Жилищного кодекса РФ.
По 59 многоквартирным домам администрация уже выставила жильцам требование отреставрировать здание. В их числе оказалось и бывшее Индийское подворье. Это дом XVIII века, где останавливались купцы и бывал Александр Дюма во время своего визита в Астрахань.
Историк Сергей Львов обращает на это здание особое внимание:
— Для России это уникальный памятник, которого более нигде нет, кроме как в Астрахани. Сейчас он рассматривается как рядовой объект, что совершенно недопустимо. К нему должен быть применен уникальный подход, и его судьбу должны решать на федеральном уровне.
Жители большинства домов — объектов культурного наследия даже не получили официальных письменных уведомлений, хотя распоряжения с требованием реставрации уже появились на сайте городской администрации. В большинстве случаев люди не понимают, что им делать, куда уезжать и где искать деньги на проведение дорогих ремонтных работ.
Александр должен покинуть свой дом в течение года:
— Куда я жить пойду, в палатку, что ли? Я, считай, сирота: у меня брат в другом городе живет, у него своя семья, отдельная. У других жителей такая же канитель: один сосед приехал из села, другой живет один, то есть тоже, по сути, на улице останется. Людям ехать некуда.
Депутат Госдумы Олег Шеин задается вопросом, что администрация будет делать с десятками исторических домов, если изымет их у нынешних владельцев:
— Если собственников оттуда убрать, то здания очень быстро придут в руинированное состояние.
Жители опасаются, что дома будут стоять заброшенными и разрушаться, после чего их можно будет вывести из реестра памятников и освободить землю под новое строительство.
Представители администрации не дают четкого ответа на вопрос, что будет с объектами культурного наследия в случае изъятия у собственников. Алексей Агеев, отвечая на вопросы градозащитников, не объясняет, как администрация будет решать проблему с финансированием:
— Опасения, что здания будут расселены и брошены, понятны. Если не будет создана никакая специальная программа, будет работать практика по определению объектов, по принуждению собственников к приведению памятников в надлежащее состояние в судебном порядке.
«Отмените это распоряжение, и мы успокоимся»
В здании по адресу: улица Фиолетова, 15, все жильцы выступают против признания их дома аварийным и ведут активную борьбу, чтобы его исключили из списков, которые составила администрация. Это самый центр города, за пару минут можно дойти и до Кремля, и до центральной набережной. Дом на Фиолетова, 15, официально состоит в реестре памятников архитектуры, а сами жильцы с гордостью рассказывают, как Гайдай снимал здесь эпизод фильма «Не может быть!».
Жительница дома Елена Касьянова ведет активную переписку с инстанциями. Недавно она получила ответ от администрации Кировского района, что комиссия не может направлять документы на признание здания аварийным, так как оно принадлежит частному жилому фонду (письмо есть в распоряжении редакции). Чиновники здесь противоречат сами себе, так как до этого городские власти составили акт с присвоенным номером и результатами технической экспертизы, которая якобы состоялась ранее (жильцы так и не смогли получить от администрации этот документ).
— Сделайте отмену этого распоряжения, и мы успокоимся. По крайней мере, наш дом. Потому что это распоряжение выстрелит в любой момент, когда им будет нужно: неважно, сейчас реновация либо это будет комплексное развитие и этот документ они потом достанут, — объясняют свои требования жильцы в разговоре с автором «Таких дел».
Абдрахман Махмудов почти 40 лет работает в городе и за это время участвовал в восстановлении таких знаковых для Астрахани объектов, как Театр кукол, Белая мечеть, Благовещенский монастырь и многочисленные купеческие особняки. Вместе с соседями он пытается отстоять здание по адресу: улица Советская, 30. Это памятник архитектуры федерального значения, бывшая хирургическая лечебница Геллерта.
Дом был признан аварийным в 2007 году, и спустя 13 лет, уже в 2020-м, жильцы получили постановление об изъятии собственности. Они заказали независимую техническую экспертизу, которая показала, что в реальности в здании только один аварийный участок — прогнившие несущие балки в одной квартире. Махмудов сам подготовил проект, который позволяет исправить дефект без отселения жильцов.
Архитектор показывал проект мэру Марии Пермяковой и Алексею Агееву. С его слов, они ответили, что при наличии готовых проекта и сметы город будет изыскивать средства на реставрацию из бюджета:
— Аварийность фактически отсутствует, это подтвердил и юрист Кировского района.
Документально обещания чиновников пока ничем не подкреплены, но, если здание действительно отреставрируют за счет муниципальных или федеральных средств, это может стать хорошим примером того, как можно работать с историческим центром Астрахани.
Куда переезжать?
Предполагаемые сносы и выселения поражают масштабами — многие астраханцы просто не верят, что администрация может разом разрушить половину города.
Архитектор и координатор проекта «Том Cойер Фест» Арина Емелина говорит:
— Никто не понимает, что происходит, в том числе и градозащитники. Жители, которые живут в этих домах, переживают, куда их выселят и будут ли эти дома сносить. Мы пока просто наблюдаем, так как такое количество зданий, которые попали в этот список, сносить явно никто не будет, потому что очевидно, что памятники сносить нельзя по закону.
Всего на территории Астрахани находится 5198 многоквартирных домов. Если администрация действительно признает аварийными и подлежащими сносу около 2000 из них, то почти половина населения будет вынуждена куда-то переехать. В городе физически нет такого количества свободной жилплощади, поэтому жители домов, признанных аварийными, боятся оказаться на улице.
Администрация предлагает выкупную цену квартир в полтора-два раза ниже среднерыночной (примеры расчетов есть в распоряжении редакции). Расчеты построены на стоимости аварийного фонда, при этом никак не учитывают зависимость цены на недвижимость от района. За квартиру в центре города собственникам предлагают деньги, на которые они не могут купить сопоставимое по площади жилье даже на окраине, жалуются опрошенные ТД горожане.
— Я пенсионерка, — говорит Галина Кузнецова, чей дом тоже оказался под угрозой признания аварийным. — Мне никто не даст кредит. Нет другого жилья или родственников, которые могут принять.
При среднерыночной цене недвижимости в городе 45 тысяч рублей за квадратный метр жителям домов возле Кремля порой предлагают цену около 30 тысяч за метр.
— Кадастровая стоимость за последнее время упала. Сейчас у меня получается около 26 700 рублей за квадратный метр, — возмущается жительница Ольга Долгих. — Серьезно? В центре города? Я просто смеялась.
Обмен на равноценное по качеству и реальной стоимости жилье администрация не рассматривает, хотя многие жители считают, что в случае выселения у них должен быть выбор между деньгами и другими квартирами. Но даже такой обмен вызывает опасения: закон в Астрахани не обязывает выдавать новые помещения в том же районе, поэтому люди, живущие в центре, могут оказаться на задворках города.
— Если бы снесли действительно аварийные дома у нас в центре, безусловно, мы бы все уехали из них, но на равноценную площадь и в лучшие условия. Но такого не произойдет, — уверена Галина. — Мы бы все, возможно, переехали, но не в худшие условия.
Ольга Долгих живет в доме неподалеку, на улице Горького, в одном квартале от набережной. По их дому администрация уже составила распоряжение о выселении в срок до 1 мая 2022 года и проведении реконструкции за свой счет в течение следующего года. Ольга передвигается по городу только на кресле-коляске. Сейчас она проживает на первом этаже и, открывая дверь своей квартиры, сразу попадает на улицу:
— Здесь я могу выйти из дома без порогов, без ступенек и дойти до машины. Если это будет многоквартирный дом, например, я буду сидеть на пятом этаже и больше на улицу без помощи людей не выйду.
Техническая экспертиза, которой не было
Решения по всем домам выносила городская межведомственная комиссия на основании результатов технических экспертиз. По документам эти работы проводились еще в 2020 году. Но жители большинства домов уверены, что реальной проверки не было. Даты в протоколах осмотра частично совпадают со временем жесткого локдауна: тогда все сидели дома, но никто не видел проверяющих. Жильцы не получали никаких уведомлений и не присутствовали при осмотре, хотя имеют на это право. На это прямо указывает официальный Порядок проведения осмотра зданий в целях оценки их технического состояния и надлежащего технического обслуживания.
В большинстве случаев жители не могут даже увидеть акты с результатами технической экспертизы. Администрации районов отказываются выдавать заключения. На запросы жителей из инстанций приходят ответы с уклончивыми формулировками (документы есть в распоряжении редакции). Например, администрация одного из районов города пишет, что акты визуального осмотра используются для внутреннего учета и имеют рекомендательный характер, поэтому представление документов считается «нецелесообразным». Речь идет о заключениях, которые послужили причиной для признания зданий аварийными: людей выселяют из домов, но не дают ознакомиться с основанием этих решений.
Жители, которые все-таки смогли увидеть технические акты, отмечают их сходство друг с другом (примеры документов есть в распоряжении редакции).
— Все эти экспертизы липовые, — уверен Махмудов. — Человек 40 лет живет и утверждает, что у него и вода есть, и тепло проведено, и окна поменяны, и крыша не течет, а там пишут, что в здании нет отопления, канализации и отсутствует газ, окна покосившиеся, двери перегнутые, дом находится в аварийном состоянии.
В сети уже накопились десятки историй об очевидных противоречиях между написанным в технических заключениях и реальным состоянием домов — рассказами астраханцев регулярно делится на своей странице Олег Шеин.
Все эти акты были составлены компаниями из других регионов. Администрация города проводила конкурсы на обследование домов на аварийность начиная с 2019 года. Их выиграли, в частности, ООО «Главленэксперт» из Санкт-Петербурга и ООО «Независимая экспертиза» из Волгограда. Последние осуществили экспертизу 100 домов всего за 412 тысяч рублей, то есть стоимость одного технического заключения составила 4120 рублей. Реставратор Махмудов утверждает, что это значительно ниже реальной рыночной стоимости таких работ. Заключения по домам-памятникам выдавало ООО «Стройтехэксперт» из города Новомосковска Тульской области. Активисты обратили внимание, что организация на момент проведения работ не имела лицензии для обследования объектов культурного наследия, а значит, результаты такой экспертизы не имеют юридической силы.
Жители обвиняют власти в подтасовке результатов осмотра домов — и это одна из главных претензий. В списки домов, по которым уже есть требование о реставрации, например, вошли двухклассное училище и женская школа для детей станичников в Трусовском районе. Однако в 2018 году в этом здании был проведен полный комплекс ремонтно-реставрационных работ. И это только один из примеров, когда решение об аварийности идет вразрез с фактами.
Что ждет город дальше?
В Астрахани есть аварийное жилье и люди, которые хотят переехать. В здании Армянской богадельни, которое тоже является памятником архитектуры, постоянно затапливает подвалы и осыпается кирпич.
Вера Ивановна прожила в муниципальной квартире в этом здании большую часть жизни:
— Я хочу, чтобы мне двухкомнатную квартиру дали, а эту пусть заберут. В конце концов, там у нас стоят 18 опор, потому что полы проваливаются.
Ее соседка Наталья сейчас судится с администрацией, чтобы повысить размер компенсации, «но этой суммы на переезд все равно не хватит, придется брать ипотеку». К моменту публикации статьи часть жильцов уже уехала, и что будет с памятником в случае полного отселения — открытый вопрос. Здание может погибнуть, если останется без хозяина. На сайте администрации оно упомянуто в перечне домов, признанных аварийными и подлежащими сносу.
Жители и эксперты отмечают, что внесение в списки по аварийности большого количества крепких зданий только тормозит программу реновации. Люди из действительно ветхих квартир боятся не дождаться своей очереди, если администрация будет расселять дома, в которых достаточно было бы просто провести косметический ремонт. В то же время владельцы хорошей недвижимости безуспешно пытаются исключить свое жилье из аварийных списков.
— Им проще нас отсюда выкинуть, чтобы этот дом стоял, больше разрушался, и потом его уже проще вынести из реестра памятников архитектуры, — уверена Елена Касьянова.
Ситуация не изменилась даже после того, как на нее обратили внимание в федеральном центре. В начале апреля с астраханцами и губернатором Игорем Бабушкиным встречалась председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская. Она высказалась в поддержку жителей и указала на необходимость представить им акты визуального осмотра домов. Того же потребовал Минстрой, который в письме, направленном в регион, прописал следующее: администрация должна выдавать копии актов осмотра, предварительно уведомлять обо всех процедурах УК, совет дома и всех собственников, а также пересмотреть подходы к оценке выкупной цены, с тем чтобы она приблизилась к судебным решениям.
Администрация Кировского района в официальном письме сообщила, что часть актов визуального осмотра зданий «утратила актуальность» и хранению не подлежит (письмо есть в редакции). В отдельном случае было даже возбуждено уголовное дело по факту мошенничества при признании дома аварийным: подрядчик обвиняется в том, что представил подложное заключение экспертизы, не выполнив реальной работы.
Жители и градозащитники, опрошенные автором ТД, сходятся в том, что город должен найти средства для софинансирования и участия в реставрации объектов культурного наследия, когда речь идет о жилых домах.
«Такие дела» направили запрос в администрацию Астрахани с просьбой прокомментировать ситуацию с жилыми домами. На момент публикации статьи ответ так и не поступил.